홍콩 부동산 '양적·질적 호황' 지속, 거래량 27% 상승
전문가 해설
홍콩 정부가 1억 홍콩달러 이상 초고가 주택의 인지세를 4.25%에서 6.5%로 인상했지만, 2026년 들어 홍콩 부동산 시장은 거래량·가격이 동반 상승하며 강세를 이어가고 있습니다.
보도에 따르면 2026년 초 홍콩 부동산 시장은 이른바 ‘양적·질적 동반 호황(量额齐旺)’ 국면에 진입했습니다. 메이리엔우에(美联物业) 자료에 따르면 춘절 연휴 기간 신규 분양 거래가 전년 대비 27% 이상 증가해 최근 5년 중 최고치를 기록했고, 중고 주택 역시 1월에 거래량과 가격이 동시에 상승하며 3년래 최대 월간 상승폭을 보였습니다. 이러한 분위기 속에서 홍콩 재정사장 陈茂波는 2026~2027 회계연도 예산안에서 1억 홍콩달러 이상 주택 거래에 대한 인지세율을 4.25%에서 6.5%로 인상한다고 발표했습니다. 정부는 해당 조치가 전체 주택 거래의 약 0.3%에만 영향을 미치며, 연간 약 10억 홍콩달러의 세수 확대 효과가 있을 것으로 추산했습니다.
특히 2025년 이후 초고가(豪宅) 시장은 폭발적 증가세를 보였습니다. 연간 1억 홍콩달러 이상 거래가 262건으로 사상 최고치를 경신했고, 거래 금액은 531억 홍콩달러를 넘었습니다. 거래의 80% 이상이 홍콩섬에 집중되었으며, 내지(중국 본토) 매수자의 비중도 크게 늘었습니다. 2024년 ‘전면 철회(撤辣)’ 이후 본토 구매자들이 홍콩 영주권자와 동일 세율을 적용받게 되면서 수요가 빠르게 유입된 것입니다. 여기에 2025년 恒生指数가 27.8% 상승하고 IPO 시장이 글로벌 1위를 탈환하는 등 금융시장 호황이 자산 효과(wealth effect)를 만들어 고급 부동산 수요를 자극했습니다.
다만 이번 세율 인상에 대해 시장의 평가는 엇갈립니다. 中原地产 등은 “능력 있는 자가 더 부담한다”는 원칙 아래 재정 확충 목적의 정밀 조정으로 보고 있으며, 공급이 희소한 초고가 주택 특성상 시장 전체에 미치는 영향은 제한적이라고 평가합니다. 반면 瑞银은 개발사, 특히 고가 주택 토지 비축이 많은 九龙仓集团, 嘉里建设, 恒基地产, 新鸿基地产 등에 단기 부담 요인이 될 수 있다고 지적했습니다. 만약 본토 자금 유입이 둔화될 경우 분양 속도와 현금 회수에 영향을 줄 수 있다는 우려입니다.
제가 볼 때 이번 조치는 홍콩 정부가 부동산 시장을 다시 억제하려는 신호라기보다는, 재정 적자 압박 속에서 ‘핀셋 증세’를 통해 세수를 확충하려는 전략적 선택으로 보입니다. 글로벌 차원에서 보면 뉴욕, 런던, 싱가포르 등 주요 도시들도 초고가 부동산에 대해 상대적으로 높은 세율을 적용하고 있으며, 홍콩은 여전히 자본 이동의 자유, 낮은 일반 세율, 금융 허브 지위를 유지하고 있다는 점에서 경쟁력이 유지되고 있습니다. 특히 금리 하향 국면과 중국 본토 자산가의 해외 자산 다변화 수요, 그리고 홍콩 증시·IPO 시장 회복이 맞물릴 경우 초고가 시장의 구조적 수요는 쉽게 꺾이지 않을 가능성이 높습니다.
보도에 따르면 2026년 초 홍콩 부동산 시장은 이른바 ‘양적·질적 동반 호황(量额齐旺)’ 국면에 진입했습니다. 메이리엔우에(美联物业) 자료에 따르면 춘절 연휴 기간 신규 분양 거래가 전년 대비 27% 이상 증가해 최근 5년 중 최고치를 기록했고, 중고 주택 역시 1월에 거래량과 가격이 동시에 상승하며 3년래 최대 월간 상승폭을 보였습니다. 이러한 분위기 속에서 홍콩 재정사장 陈茂波는 2026~2027 회계연도 예산안에서 1억 홍콩달러 이상 주택 거래에 대한 인지세율을 4.25%에서 6.5%로 인상한다고 발표했습니다. 정부는 해당 조치가 전체 주택 거래의 약 0.3%에만 영향을 미치며, 연간 약 10억 홍콩달러의 세수 확대 효과가 있을 것으로 추산했습니다.
특히 2025년 이후 초고가(豪宅) 시장은 폭발적 증가세를 보였습니다. 연간 1억 홍콩달러 이상 거래가 262건으로 사상 최고치를 경신했고, 거래 금액은 531억 홍콩달러를 넘었습니다. 거래의 80% 이상이 홍콩섬에 집중되었으며, 내지(중국 본토) 매수자의 비중도 크게 늘었습니다. 2024년 ‘전면 철회(撤辣)’ 이후 본토 구매자들이 홍콩 영주권자와 동일 세율을 적용받게 되면서 수요가 빠르게 유입된 것입니다. 여기에 2025년 恒生指数가 27.8% 상승하고 IPO 시장이 글로벌 1위를 탈환하는 등 금융시장 호황이 자산 효과(wealth effect)를 만들어 고급 부동산 수요를 자극했습니다.
다만 이번 세율 인상에 대해 시장의 평가는 엇갈립니다. 中原地产 등은 “능력 있는 자가 더 부담한다”는 원칙 아래 재정 확충 목적의 정밀 조정으로 보고 있으며, 공급이 희소한 초고가 주택 특성상 시장 전체에 미치는 영향은 제한적이라고 평가합니다. 반면 瑞银은 개발사, 특히 고가 주택 토지 비축이 많은 九龙仓集团, 嘉里建设, 恒基地产, 新鸿基地产 등에 단기 부담 요인이 될 수 있다고 지적했습니다. 만약 본토 자금 유입이 둔화될 경우 분양 속도와 현금 회수에 영향을 줄 수 있다는 우려입니다.
제가 볼 때 이번 조치는 홍콩 정부가 부동산 시장을 다시 억제하려는 신호라기보다는, 재정 적자 압박 속에서 ‘핀셋 증세’를 통해 세수를 확충하려는 전략적 선택으로 보입니다. 글로벌 차원에서 보면 뉴욕, 런던, 싱가포르 등 주요 도시들도 초고가 부동산에 대해 상대적으로 높은 세율을 적용하고 있으며, 홍콩은 여전히 자본 이동의 자유, 낮은 일반 세율, 금융 허브 지위를 유지하고 있다는 점에서 경쟁력이 유지되고 있습니다. 특히 금리 하향 국면과 중국 본토 자산가의 해외 자산 다변화 수요, 그리고 홍콩 증시·IPO 시장 회복이 맞물릴 경우 초고가 시장의 구조적 수요는 쉽게 꺾이지 않을 가능성이 높습니다.
요약
2026년 香港樓市가 열정적으로 시작되며, 정부는 1억港元以上의住宅物業交易印花税를 4.25%에서 6.5%로 올렸다. 이 조치로 예상되는 영향은 약 0.3%의住宅物業交易에 해당하는 10억港元의财政收入 증가다.
界面新闻记者 |
王妤涵
2026年的香港楼市，开局火热。
美联物业数据显示，马年大年初一至初十，新盘成交量录得约175宗，较去年同期大升约27.7%，创下自2021年后的五年同期新高；另据中金监测，1月份香港二手私宅量、价双升，房价创三年以来单月最大涨幅，出现了“量额齐旺”的旺市盛况。
在这样的市场热度下，2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2026-2027财政年度政府财政预算案中宣布，将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率，由4.25%调高至6.5%。
陈茂波表示，此项调整预计影响约0.3%的住宅物业交易，每年可增加约10亿港元财政收入。政府消息人士进一步解释称，新措施秉持“能者多付”原则，意在开源而非为楼市“加辣”，且已将影响范围控制在最小。
亿级豪宅印花税调整前后对比 图源：香港财政司
“当前香港经济复苏势头良好，股市楼市双双上扬，政府减少对市场的干预是明智之举。”香港
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对此表示，“此次仅针对超级豪宅加税，对整体楼市影响甚微，同时也能为财政增收，可谓一举两得。”
豪宅成交火热
2025年以来，香港豪宅市场迎来爆发式增长，多项成交数据刷新历史纪录，成为香港楼市复苏的“领头羊”。
中原地产
统计
数据显示，2025年全港私人住宅成交60346宗，同比增长近两成，而其中1亿港元以上的豪宅交易达到262宗，不仅打破了2021年228宗的历史纪录，更较2024年大幅增长，涉及交易金额超过531亿港元，同比增幅达22%
。
从成交区域看，港岛是豪宅交易的主阵地，占比超过八成。西半山天御、蓝塘道23-39号等项目频频现身成交榜单，其中一幢蓝塘道洋房更以4.47亿元高价易手，足见顶级豪宅市场的炽热程度。
香港价值用超亿元私人住宅买卖合约登记数 图源：中原地产香港研究部
在这波豪宅热潮中，一个群体格外引人注目——内地买家。在2024年香港楼市全面“撤辣”后，原本需要缴纳高额买家印花税的内地购房者，如今与香港永久居民享有同等税率，使得一些原本有潜在需求的内地买家入港购房。
中原地产统计显示，2025年全年录得超过13500宗普通话拼音买家入市个案，较2024年的11631宗增加逾一成，连续两年突破万宗大关，总成交金额高达1364亿元，双双创下1995年有记录以来的新高。
股市的财富效应同样不可忽视。2025年恒生指数全年上涨27.8%，香港IPO市场重夺全球第一。美联物业分析师岑颂谦指出，新股市场持续活跃、港股走势向好，财富效应正加速释放。当金融资产快速增值，配置核心地段的实物资产成为高净值人群最自然的避险选择。
进入2026年以后，豪宅市场的热度不减反增，开年首月便创下多项纪录。
中原地产数据显示，截至2月25日，2026年香港亿元豪宅成交已达48宗，成交金额突破百亿港元，达到104亿元，已远超去年第一季度14宗的总量。
在
预算案公布前夕，仍有买家抢搭“末班车”。
位于香港
大埔林海山城
的
林海径5号屋，实用面积5297平方呎，以逾1.45亿元成交。由于赶在新税率生效前完成交易，买家仅需缴纳4.25%印花税，一举节省约328万元。
旨在财政开源
针对此次亿级豪宅加税，香港地产界、机构的看法不尽相同，但主流观点认为，这是一次精准的财政开源操作，不会动摇楼市复苏根基，也不会逆转“小阳春”的整体走势。
“
政府意识到豪宅物业交投转热，但事实上亿元成交宗数多年来占香港整体私人住宅成交不足1%，而且供应匮乏，属顶流级别物业，买家非富则贵。即使是次提高亿元物业的交易印花税，对该类物业买家以至全港整体物业市场影响不大。于市况向好，及顶级豪宅供应罕有的大前题下，
预计
亿元物业业主不会因印花税增加，而减价
出售手持豪宅。
”
陈永杰
指出。
陈永杰进一步判断，在利率下行、经济复苏、来港上市企业增加的利好因素叠加下，财富效应将继续支撑超级豪宅需求，2026年亿元豪宅成交量有望再创新高。
高力香港资本市场及投资服务主管翟聪也表示，理解特区政府在财政赤字压力下采取“能者多付”的策略。尽管豪宅买家对价格敏感度较低，但与其他国际大都市相比，香港超级豪宅在税制环境和投资价值上仍具相当竞争力。
不过，也有部分人士持谨慎观望态度。戴德梁行执行董事高伟雄表示，这次
调整属理性水平，但短期内难免导致部分潜在买家暂缓入市。不过，该行相信待市场作出调整后，香港豪宅市场交投仍能够维持热度。该行寄语政府未来应继续审慎调整豪宅税率，以免削弱香港房地产市场的吸引力。
瑞银则从开发商角度提出警示。报告指出，这一政策可能对豪宅开发商形成冲击，特别是那些持有大量超豪华住宅土地储备的企业，如九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产和新鸿基地产等。如果内地买家因税费调整而放缓入市步伐，开发商可能面临销售周期拉长和资金回笼压力。
楼市整体回暖
亿级豪宅加税的背后，是香港整体楼市的持续回暖。
香港特区政府差饷物业估价署25日表示，2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，按月升0.53%，实现连续8个月上涨，这一连续上涨态势，是楼市复苏的最直接体现，也标志着香港楼市正式走出此前的调整期，步入稳健复苏通道。
租金指数方面，同步呈现上涨态势。1月私人住宅租金指数升至201.1，按月升0.3%，再创新高，形成“租价齐涨”的良好局面。
这一现象背后，是市场需求的持续释放——随着香港经济复苏、人才引进政策落地，租房需求大幅增加，尤其是高端住宅租赁市场，需求旺盛，推动租金稳步攀升。
莱坊大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，2026年开年香港楼市表现显著回暖，降息对市场的提振效应充分显现，市场情绪持续回升。“不过当前货尾量仍处高位，购买力继续向新盘倾斜，加之开发商定价谨慎，二手楼价暂未出现大幅反弹。这种稳步回升的态势，反而更有利于市场长期健康，也让‘小阳春’的热度得以延续。”
住宅市场火热的同时，香港商业地产也传来积极信号。随着经济回暖、股市回升，越来越多海内外企业来港设立据点或扩大业务，带动写字楼租赁需求逐步复苏。
中原(工商铺)统计显示，1月份香港整体写字楼租赁成交约508宗，涉及楼面面积约148.37万平方呎，两项数据同比均录得近五成升幅。中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼预计，随着节后传统租赁旺季到来，2月份商厦租赁活动有望保持活跃。
即将进入3月，香港多个区域将有新盘陆续登场。据美联物业统计，未来十个月（3月至12月）全港潜在新盘供应量近2.6万个单位。随着新一份财政预算案落地，预计北部都会区将成为新盘供应的重要区域。
展望全年，美联集团行政总裁（住宅）马泰阳持乐观态度。他认为，市场气氛将持续向好，开发商积极推售全新盘的同时也在加快去库存，在多重利好因素支撑下，今年一手住宅成交量有望达到2.2万宗。
王妤涵
2026年的香港楼市，开局火热。
美联物业数据显示，马年大年初一至初十，新盘成交量录得约175宗，较去年同期大升约27.7%，创下自2021年后的五年同期新高；另据中金监测，1月份香港二手私宅量、价双升，房价创三年以来单月最大涨幅，出现了“量额齐旺”的旺市盛况。
在这样的市场热度下，2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2026-2027财政年度政府财政预算案中宣布，将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率，由4.25%调高至6.5%。
陈茂波表示，此项调整预计影响约0.3%的住宅物业交易，每年可增加约10亿港元财政收入。政府消息人士进一步解释称，新措施秉持“能者多付”原则，意在开源而非为楼市“加辣”，且已将影响范围控制在最小。
亿级豪宅印花税调整前后对比 图源：香港财政司
“当前香港经济复苏势头良好，股市楼市双双上扬，政府减少对市场的干预是明智之举。”香港
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对此表示，“此次仅针对超级豪宅加税，对整体楼市影响甚微，同时也能为财政增收，可谓一举两得。”
豪宅成交火热
2025年以来，香港豪宅市场迎来爆发式增长，多项成交数据刷新历史纪录，成为香港楼市复苏的“领头羊”。
中原地产
统计
数据显示，2025年全港私人住宅成交60346宗，同比增长近两成，而其中1亿港元以上的豪宅交易达到262宗，不仅打破了2021年228宗的历史纪录，更较2024年大幅增长，涉及交易金额超过531亿港元，同比增幅达22%
。
从成交区域看，港岛是豪宅交易的主阵地，占比超过八成。西半山天御、蓝塘道23-39号等项目频频现身成交榜单，其中一幢蓝塘道洋房更以4.47亿元高价易手，足见顶级豪宅市场的炽热程度。
香港价值用超亿元私人住宅买卖合约登记数 图源：中原地产香港研究部
在这波豪宅热潮中，一个群体格外引人注目——内地买家。在2024年香港楼市全面“撤辣”后，原本需要缴纳高额买家印花税的内地购房者，如今与香港永久居民享有同等税率，使得一些原本有潜在需求的内地买家入港购房。
中原地产统计显示，2025年全年录得超过13500宗普通话拼音买家入市个案，较2024年的11631宗增加逾一成，连续两年突破万宗大关，总成交金额高达1364亿元，双双创下1995年有记录以来的新高。
股市的财富效应同样不可忽视。2025年恒生指数全年上涨27.8%，香港IPO市场重夺全球第一。美联物业分析师岑颂谦指出，新股市场持续活跃、港股走势向好，财富效应正加速释放。当金融资产快速增值，配置核心地段的实物资产成为高净值人群最自然的避险选择。
进入2026年以后，豪宅市场的热度不减反增，开年首月便创下多项纪录。
中原地产数据显示，截至2月25日，2026年香港亿元豪宅成交已达48宗，成交金额突破百亿港元，达到104亿元，已远超去年第一季度14宗的总量。
在
预算案公布前夕，仍有买家抢搭“末班车”。
位于香港
大埔林海山城
的
林海径5号屋，实用面积5297平方呎，以逾1.45亿元成交。由于赶在新税率生效前完成交易，买家仅需缴纳4.25%印花税，一举节省约328万元。
旨在财政开源
针对此次亿级豪宅加税，香港地产界、机构的看法不尽相同，但主流观点认为，这是一次精准的财政开源操作，不会动摇楼市复苏根基，也不会逆转“小阳春”的整体走势。
“
政府意识到豪宅物业交投转热，但事实上亿元成交宗数多年来占香港整体私人住宅成交不足1%，而且供应匮乏，属顶流级别物业，买家非富则贵。即使是次提高亿元物业的交易印花税，对该类物业买家以至全港整体物业市场影响不大。于市况向好，及顶级豪宅供应罕有的大前题下，
预计
亿元物业业主不会因印花税增加，而减价
出售手持豪宅。
”
陈永杰
指出。
陈永杰进一步判断，在利率下行、经济复苏、来港上市企业增加的利好因素叠加下，财富效应将继续支撑超级豪宅需求，2026年亿元豪宅成交量有望再创新高。
高力香港资本市场及投资服务主管翟聪也表示，理解特区政府在财政赤字压力下采取“能者多付”的策略。尽管豪宅买家对价格敏感度较低，但与其他国际大都市相比，香港超级豪宅在税制环境和投资价值上仍具相当竞争力。
不过，也有部分人士持谨慎观望态度。戴德梁行执行董事高伟雄表示，这次
调整属理性水平，但短期内难免导致部分潜在买家暂缓入市。不过，该行相信待市场作出调整后，香港豪宅市场交投仍能够维持热度。该行寄语政府未来应继续审慎调整豪宅税率，以免削弱香港房地产市场的吸引力。
瑞银则从开发商角度提出警示。报告指出，这一政策可能对豪宅开发商形成冲击，特别是那些持有大量超豪华住宅土地储备的企业，如九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产和新鸿基地产等。如果内地买家因税费调整而放缓入市步伐，开发商可能面临销售周期拉长和资金回笼压力。
楼市整体回暖
亿级豪宅加税的背后，是香港整体楼市的持续回暖。
香港特区政府差饷物业估价署25日表示，2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，按月升0.53%，实现连续8个月上涨，这一连续上涨态势，是楼市复苏的最直接体现，也标志着香港楼市正式走出此前的调整期，步入稳健复苏通道。
租金指数方面，同步呈现上涨态势。1月私人住宅租金指数升至201.1，按月升0.3%，再创新高，形成“租价齐涨”的良好局面。
这一现象背后，是市场需求的持续释放——随着香港经济复苏、人才引进政策落地，租房需求大幅增加，尤其是高端住宅租赁市场，需求旺盛，推动租金稳步攀升。
莱坊大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，2026年开年香港楼市表现显著回暖，降息对市场的提振效应充分显现，市场情绪持续回升。“不过当前货尾量仍处高位，购买力继续向新盘倾斜，加之开发商定价谨慎，二手楼价暂未出现大幅反弹。这种稳步回升的态势，反而更有利于市场长期健康，也让‘小阳春’的热度得以延续。”
住宅市场火热的同时，香港商业地产也传来积极信号。随着经济回暖、股市回升，越来越多海内外企业来港设立据点或扩大业务，带动写字楼租赁需求逐步复苏。
中原(工商铺)统计显示，1月份香港整体写字楼租赁成交约508宗，涉及楼面面积约148.37万平方呎，两项数据同比均录得近五成升幅。中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼预计，随着节后传统租赁旺季到来，2月份商厦租赁活动有望保持活跃。
即将进入3月，香港多个区域将有新盘陆续登场。据美联物业统计，未来十个月（3月至12月）全港潜在新盘供应量近2.6万个单位。随着新一份财政预算案落地，预计北部都会区将成为新盘供应的重要区域。
展望全年，美联集团行政总裁（住宅）马泰阳持乐观态度。他认为，市场气氛将持续向好，开发商积极推售全新盘的同时也在加快去库存，在多重利好因素支撑下，今年一手住宅成交量有望达到2.2万宗。