상하이 외 주택 구매 완화
전문가 해설
2월 25일, 상하이시 주택건설위원회와 주택관리국 등 5개 부처는 부동산 정책을 추가 완화하는 내용의 ‘부동산 정책 추가 조정 통지’를 발표했다. 이번 조치는 주택 구매 제한 완화, 공적자금 대출 조건 개선, 개인 주택 보유세 제도 보완 등 3개 분야 7개 항목으로 구성돼 이른바 ‘신 7조’로 불린다.
이번 정책의 핵심은 비(非)상하이 호적자의 주택 구매 문턱을 낮춘 데 있다. 기존에는 외곽 순환도로 안에서 주택을 구입하려면 일정 기간 이상 사회보험 또는 개인소득세 납부 요건을 충족해야 했지만, 새 정책에 따라 1년 이상만 납부하면 외환선 내 1주택 구매가 가능해졌다. 3년 이상 납부한 경우에는 2주택까지 허용된다. 또한 상하이 거주증을 5년 이상 보유한 경우에는 사회보험 납부 증빙 없이도 1주택 구매 자격이 부여된다.
전문가들은 이번 조치로 실수요자의 진입 장벽이 낮아질 것으로 보고 있다. 특히 그동안 사회보험 납부 이력 부족으로 구매가 어려웠던 외지 본사 근무자나 도시 기반 서비스 종사자 등 상하이 내 장기 거주자의 수요가 일부 시장에 유입될 가능성이 있다는 분석이다. 개선 수요의 경우에도 기존에는 ‘선매도 후매수’가 일반적이었지만, 이제는 보유 주택을 정리하기 전에 신규 주택을 먼저 매입하는 선택지도 가능해졌다.
공적금 대출 한도도 대폭 확대됐다. 1주택 구매 시 가구당 최대 대출 한도는 기존 160만 위안에서 240만 위안으로 상향됐다. 다자녀 가구 및 친환경 건축물 구매 우대 조건을 적용할 경우 최대 324만 위안까지 가능하다. 2주택 대출 한도 역시 상향 조정됐다. 이는 상업은행 대출보다 금리가 낮은 공적금 대출 활용 폭을 넓혀 이자 부담을 줄이겠다는 취지다.
대출 기준 역시 완화됐다. 기존에는 공적금 대출을 두 차례 이용한 경우 추가 대출이 제한됐지만, 앞으로는 기존 대출을 모두 상환했고 현재 무주택이거나 1주택 보유 상태라면 다시 공적금 대출을 신청할 수 있다. 사실상 ‘주택 수 기준’으로 전환한 셈이다.
개인 주택 보유세 제도도 일부 조정됐다. 2026년 1월 1일부터는 성인이 된 자녀가 별도 가구를 구성해 1주택을 구매하는 경우, 해당 주택이 자녀 가구의 유일 주택이라면 일정 조건 하에 보유세를 한시적으로 면제한다. 과거 부모와 공동 명의로 주택을 보유했던 이력 때문에 세금 부담이 발생하던 사례를 보완한 조치다.
시장에서는 이번 정책이 단기적으로는 거래량 회복에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다. 특히 외지인 실수요와 개선 수요가 동시에 움직일 경우 중고주택과 신규 분양 시장 간의 교체 수요 흐름이 빨라질 수 있다는 분석이다. 다만 중장기적으로는 고용과 소득 전망, 주택가격 안정 여부 등이 추가 변수로 작용할 것으로 보인다.
종합하면, 이번 ‘신 7조’는 구매 자격 완화와 금융 부담 경감에 초점을 맞춘 조치로 평가된다. 시장의 체감 효과는 향후 몇 달간의 거래량과 가격 흐름을 통해 보다 명확해질 전망이다.
이번 정책의 핵심은 비(非)상하이 호적자의 주택 구매 문턱을 낮춘 데 있다. 기존에는 외곽 순환도로 안에서 주택을 구입하려면 일정 기간 이상 사회보험 또는 개인소득세 납부 요건을 충족해야 했지만, 새 정책에 따라 1년 이상만 납부하면 외환선 내 1주택 구매가 가능해졌다. 3년 이상 납부한 경우에는 2주택까지 허용된다. 또한 상하이 거주증을 5년 이상 보유한 경우에는 사회보험 납부 증빙 없이도 1주택 구매 자격이 부여된다.
전문가들은 이번 조치로 실수요자의 진입 장벽이 낮아질 것으로 보고 있다. 특히 그동안 사회보험 납부 이력 부족으로 구매가 어려웠던 외지 본사 근무자나 도시 기반 서비스 종사자 등 상하이 내 장기 거주자의 수요가 일부 시장에 유입될 가능성이 있다는 분석이다. 개선 수요의 경우에도 기존에는 ‘선매도 후매수’가 일반적이었지만, 이제는 보유 주택을 정리하기 전에 신규 주택을 먼저 매입하는 선택지도 가능해졌다.
공적금 대출 한도도 대폭 확대됐다. 1주택 구매 시 가구당 최대 대출 한도는 기존 160만 위안에서 240만 위안으로 상향됐다. 다자녀 가구 및 친환경 건축물 구매 우대 조건을 적용할 경우 최대 324만 위안까지 가능하다. 2주택 대출 한도 역시 상향 조정됐다. 이는 상업은행 대출보다 금리가 낮은 공적금 대출 활용 폭을 넓혀 이자 부담을 줄이겠다는 취지다.
대출 기준 역시 완화됐다. 기존에는 공적금 대출을 두 차례 이용한 경우 추가 대출이 제한됐지만, 앞으로는 기존 대출을 모두 상환했고 현재 무주택이거나 1주택 보유 상태라면 다시 공적금 대출을 신청할 수 있다. 사실상 ‘주택 수 기준’으로 전환한 셈이다.
개인 주택 보유세 제도도 일부 조정됐다. 2026년 1월 1일부터는 성인이 된 자녀가 별도 가구를 구성해 1주택을 구매하는 경우, 해당 주택이 자녀 가구의 유일 주택이라면 일정 조건 하에 보유세를 한시적으로 면제한다. 과거 부모와 공동 명의로 주택을 보유했던 이력 때문에 세금 부담이 발생하던 사례를 보완한 조치다.
시장에서는 이번 정책이 단기적으로는 거래량 회복에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다. 특히 외지인 실수요와 개선 수요가 동시에 움직일 경우 중고주택과 신규 분양 시장 간의 교체 수요 흐름이 빨라질 수 있다는 분석이다. 다만 중장기적으로는 고용과 소득 전망, 주택가격 안정 여부 등이 추가 변수로 작용할 것으로 보인다.
종합하면, 이번 ‘신 7조’는 구매 자격 완화와 금융 부담 경감에 초점을 맞춘 조치로 평가된다. 시장의 체감 효과는 향후 몇 달간의 거래량과 가격 흐름을 통해 보다 명확해질 전망이다.
요약
上海新政「新七条」发布，支持购房需求优化调整政策。新政对购房者进行了优化调整，进一步扩大覆盖面，可以满足多样化的刚性和改善需求。
2月25日，上海市住建委、市房管局等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人房产税等三方面共七条政策。
此次“新七条”的出台，对购房者有哪些利好？对上海楼市的未来走势有哪些影响？2月25日，针对市民关注的这些问题，澎湃新闻记者采访了多位业内专家，对新政进行解读，并对其影响和未来市场走向进行了分析和预判。
为服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策：一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限；二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房；三是持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
按照新政，非沪籍居民自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
“从调减住房限购政策分析，此次新政降低了购房门槛，增加了购房套数。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策对非沪籍居民购置外环内住房的社保缴纳年限缩短为1年，而对于满3年社保的非沪籍家庭，在外环内可认购两套住房，这说明非沪籍居民在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。
同时，新政还支持了稳定居住群体的购房需求。政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。“换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。”严跃进表示。
上海中原地产分析师卢文曦认为，此次新政对限购的优化，进一步扩大了覆盖面，可以满足多样化的刚性和改善需求。“现在只要有1年社保，就能至少买1套房子，不再做内外环线区分。”他告诉记者，当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房或比较讲究地段的，政策精准释放这些买家的需求。而对于社保满3年的非沪籍居民，此前想改善住房条件通常是置换，先卖后买，现在则可以先买后卖，甚至直接购买第二套房子了。
公积金贷款落实“认房不认贷”，降低贷款成本
为进一步发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》还优化了住房公积金政策：一是适度提高住房公积金最高贷款额度；二是优化贷款套数认定；三是扩大多子女家庭购房支持范围。
在贷款额度方面，新政明确，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
卢文曦对此分析认为，提高公积金贷款额度，可以享受更低的贷款利率，降低贷款成本。“当前公积金利率远低于商业贷款，多贷公积金有利于减轻贷款压力。”他说，尤其是刚需买家，多购买总价300万以内的“上车房”，现在公积金贷款额度上限增至240万，可充分满足刚需买家的贷款需求。叠加此前就公布的多子女、绿色建筑等优惠举措，最高贷款额度可达到324万，能大幅减轻月供压力以及总的利息支出。不过需要说明的是，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。
优化贷款套数认定方面，新政明确，对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
“这说明上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实‘认房不认贷’。”严跃进认为，新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。“这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。”他说。
新政还将公积金贷款支持多子女家庭的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。“二套向首套看齐，公积金贷款新政将覆盖更多改善型家庭群体，进一步释放多样化需求。”卢文曦表示。
个人房产税政策更人性化，减少相关群体持有成本
为支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
“个人住房房产税执行内容更人性化。”卢文曦认为，此前，有部分买家是因为子女成年后新购住房，虽然属于家庭唯一住房，但也要缴纳房产税，对释放新的需求有一定影响。此次政策对现实中遇到的客观问题进行了优化完善，减少了相关群体的置业顾虑和持有成本。
将进一步释放合理需求，巩固楼市稳中向好态势
严跃进认为，此次“新七条”政策充分体现上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度，在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，巩固当前楼市稳中向好的态势。
“结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，我们认为，在促进各子市场交易活跃的同时，此次新政也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。”严跃进举例说，如非沪籍居民现在仅需满足1年社保即可购买外环内住房，入市节奏有望加快。“其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。据此，各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。”
在卢文曦看来，此次新政的出台，能进一步释放合理购房需求，将促进上海楼市的全年走向更加稳健。“我认为，上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，后续走向会更踏实。成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。”他说，政策推进有序、落地平稳，有望进一步夯实市场向好趋势，助力楼市加快实现平稳健康发展。
此次“新七条”的出台，对购房者有哪些利好？对上海楼市的未来走势有哪些影响？2月25日，针对市民关注的这些问题，澎湃新闻记者采访了多位业内专家，对新政进行解读，并对其影响和未来市场走向进行了分析和预判。
为服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策：一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限；二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房；三是持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
按照新政，非沪籍居民自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。
“从调减住房限购政策分析，此次新政降低了购房门槛，增加了购房套数。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策对非沪籍居民购置外环内住房的社保缴纳年限缩短为1年，而对于满3年社保的非沪籍家庭，在外环内可认购两套住房，这说明非沪籍居民在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。
同时，新政还支持了稳定居住群体的购房需求。政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。“换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。”严跃进表示。
上海中原地产分析师卢文曦认为，此次新政对限购的优化，进一步扩大了覆盖面，可以满足多样化的刚性和改善需求。“现在只要有1年社保，就能至少买1套房子，不再做内外环线区分。”他告诉记者，当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房或比较讲究地段的，政策精准释放这些买家的需求。而对于社保满3年的非沪籍居民，此前想改善住房条件通常是置换，先卖后买，现在则可以先买后卖，甚至直接购买第二套房子了。
公积金贷款落实“认房不认贷”，降低贷款成本
为进一步发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》还优化了住房公积金政策：一是适度提高住房公积金最高贷款额度；二是优化贷款套数认定；三是扩大多子女家庭购房支持范围。
在贷款额度方面，新政明确，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
卢文曦对此分析认为，提高公积金贷款额度，可以享受更低的贷款利率，降低贷款成本。“当前公积金利率远低于商业贷款，多贷公积金有利于减轻贷款压力。”他说，尤其是刚需买家，多购买总价300万以内的“上车房”，现在公积金贷款额度上限增至240万，可充分满足刚需买家的贷款需求。叠加此前就公布的多子女、绿色建筑等优惠举措，最高贷款额度可达到324万，能大幅减轻月供压力以及总的利息支出。不过需要说明的是，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。
优化贷款套数认定方面，新政明确，对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
“这说明上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实‘认房不认贷’。”严跃进认为，新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。“这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。”他说。
新政还将公积金贷款支持多子女家庭的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。“二套向首套看齐，公积金贷款新政将覆盖更多改善型家庭群体，进一步释放多样化需求。”卢文曦表示。
个人房产税政策更人性化，减少相关群体持有成本
为支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
“个人住房房产税执行内容更人性化。”卢文曦认为，此前，有部分买家是因为子女成年后新购住房，虽然属于家庭唯一住房，但也要缴纳房产税，对释放新的需求有一定影响。此次政策对现实中遇到的客观问题进行了优化完善，减少了相关群体的置业顾虑和持有成本。
将进一步释放合理需求，巩固楼市稳中向好态势
严跃进认为，此次“新七条”政策充分体现上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度，在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，巩固当前楼市稳中向好的态势。
“结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，我们认为，在促进各子市场交易活跃的同时，此次新政也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。”严跃进举例说，如非沪籍居民现在仅需满足1年社保即可购买外环内住房，入市节奏有望加快。“其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。据此，各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。”
在卢文曦看来，此次新政的出台，能进一步释放合理购房需求，将促进上海楼市的全年走向更加稳健。“我认为，上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，后续走向会更踏实。成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。”他说，政策推进有序、落地平稳，有望进一步夯实市场向好趋势，助力楼市加快实现平稳健康发展。