부동산 폴리 디벨롭먼트 순이익 79.3% 감소
전문가 해설
2025년 부동산 기업 연례 보고서에 따르면, 폴리 디벨롭먼트, 화룬 디벨롭먼트의 실적이 각각 다릅니다. 폴리 디벨롭먼트의 연간 영업 수익은 3081억 위안이지만, 모회사 귀속 순이익은 10.35억 위안으로 전년 대비 79.3% 감소하여 5년 연속 최하위를 기록했습니다. 중해부동산의 매출은 1,700억 위안에 미치지 못하며, 이익은 127억 위안입니다. 이에 비해 화룬지디의 총 매출은 약 2814억 위안으로, 전년 대비 0.95% 증가하여 유일하게 긍정적인 성장을 이룬 기업입니다.
세 부동산 기업은 공통적으로 부동산 개발 사업이 막히는 문제에 직면해 있습니다. 폴리와 중해는 여전히 두 번째 성장 곡선을 찾고 있는 반면, 화룬은 다양한 사업 모델을 통해 3년 연속 매출의 긍정적인 성장과 더 높은 이익 안정성을 달성했습니다. 2025년까지 폴리와 화룬 간의 매출 격차는 2023년의 956.91억 위안에서 267.06억 위안으로 줄어들었습니다.
상하이 이주 부동산 연구원 부원장 옌웨진은 업계의 심층 조정 주기 동안 폴리와 중해가 오랜 기간 판매 모델 개발에 의존하면서 실적에 압박을 받았다고 지적했습니다. 화룬은 개발, 경영성 부동산과 경량 자산 세 가지 주요 사업의 상호 보완과 헤지를 통해 더 높은 이익 안정성을 실현했습니다. 화룬즈디의 2025년 모회사 귀속 순이익은 254.18억 위안으로 전년 대비 0.45% 소폭 감소한 반면, 중해는 126.91억 위안에 불과했습니다.
구조적으로 볼 때, 화룬즈디는 쇼핑센터를 중심으로 한 영업용 부동산 임대 사업의 순이익이 987억 위안에 달하며 전년 동기 대비 15.2% 증가했습니다. 경량 자산 관리 사업의 핵심 순이익은 395억 위안으로 전년 동기 대비 13.7% 증가했습니다. 이에 비해 중해의 상업 운영 사업 수입은 720억 위안에 불과하며, 개발 사업 하락에 대한 헤지 효과는 제한적입니다.
중지연구원 기업연구총감 류수이는 경영성 사업이 화룬지디 이익의 중요한 지지대가 되었으며, 그 비중이 현저히 증가했다고 밝혔습니다.
세 부동산 기업은 공통적으로 부동산 개발 사업이 막히는 문제에 직면해 있습니다. 폴리와 중해는 여전히 두 번째 성장 곡선을 찾고 있는 반면, 화룬은 다양한 사업 모델을 통해 3년 연속 매출의 긍정적인 성장과 더 높은 이익 안정성을 달성했습니다. 2025년까지 폴리와 화룬 간의 매출 격차는 2023년의 956.91억 위안에서 267.06억 위안으로 줄어들었습니다.
상하이 이주 부동산 연구원 부원장 옌웨진은 업계의 심층 조정 주기 동안 폴리와 중해가 오랜 기간 판매 모델 개발에 의존하면서 실적에 압박을 받았다고 지적했습니다. 화룬은 개발, 경영성 부동산과 경량 자산 세 가지 주요 사업의 상호 보완과 헤지를 통해 더 높은 이익 안정성을 실현했습니다. 화룬즈디의 2025년 모회사 귀속 순이익은 254.18억 위안으로 전년 대비 0.45% 소폭 감소한 반면, 중해는 126.91억 위안에 불과했습니다.
구조적으로 볼 때, 화룬즈디는 쇼핑센터를 중심으로 한 영업용 부동산 임대 사업의 순이익이 987억 위안에 달하며 전년 동기 대비 15.2% 증가했습니다. 경량 자산 관리 사업의 핵심 순이익은 395억 위안으로 전년 동기 대비 13.7% 증가했습니다. 이에 비해 중해의 상업 운영 사업 수입은 720억 위안에 불과하며, 개발 사업 하락에 대한 헤지 효과는 제한적입니다.
중지연구원 기업연구총감 류수이는 경영성 사업이 화룬지디 이익의 중요한 지지대가 되었으며, 그 비중이 현저히 증가했다고 밝혔습니다.
💡 '쌍순환(국내·국제 이중 경제 순환)'은 중국이 국내 소비시장과 국제무역을 동시에 강화해 외부시장 의존도를 줄이려는 경제전략을 말합니다. 이러한 배경에서 세 개의 부동산 중앙 기업의 연례 보고서는 각자의 규모 확장과 이익 유지에 대한 다양한 전략과 성과를 보여주고 있습니다.
2025年房企年报季落下帷幕，保利发展、华润置地、中国海外发展三家央企的答卷放在一起看，各自交出了不同的成绩单。营收赛道上，保利是唯一的3000亿级选手，全年3081亿元，体量优势稳居三家之首。但归母净利润仅10.35亿元，同比下滑79.3%，连续五年垫底。华润置地营收2814亿元，归母净利润254亿元，多元业务贡献明显。中海则卡在中间：营收不足1700亿元，利润127亿元。
三家各有各的坎，但房地产开发业务的受阻是共同的。华润的经常性业务核心净利润116.5亿元，核心利润占比首次突破50%。保利和中海，仍在寻找第二增长曲线的路上。
检验一家房企的经营韧性，光看营收规模是不够的，还得看它在行业深度调整周期能不能顶住。
2025年，保利发展营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%。自2023年首次突破3000亿元达到3468.28亿元以来，保利已连续三年维持在3000亿级别，经营底盘依然扎实。但连续两年的营收下滑——2024年同比下滑10.14%至3116.66亿元，2025年再降1.13%。保利方面的解释是：合并范围内房地产项目结转规模下降。
中海的处境类似。2023年至2025年，营收分别为2025.24亿元、1851.54亿元及1680.89亿元，同样连续两年下滑。
就在多数房企营收普遍下滑的背景下，华润置地走出了另一条线。2025年，华润置地总营收约2814.38亿元，同比增长0.95%，是三家央企中唯一实现正增长的企业。增幅虽不算大，但这已是华润置地连续第三年营收同比增长——2023年2511.37亿元，2024年2789.05亿元，增长势头持续稳健。
保利发展下滑、华润置地增长，两家之间的营收差距正在快速缩小。2023年，保利领先华润956.91亿元；到2025年，这一差距已缩至267.06亿元。头部阵营的格局，正在悄然发生变化。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在房地产行业深度调整周期内，保利与中海因长期依赖开发销售模式、商业体量有限，导致营收持续承压，而华润凭借开发、经营性不动产与轻资产三大业务的互补对冲，实现了连续三年营收正增长及更高的利润稳定性，差距收窄趋势将延续，行业竞争正从规模转向运营质量。
2025年，华润置地归母净利润254.18亿元，同比微降0.45%。中海归母净利润126.91亿元，不足华润的一半。回到2021年，中海曾以77.54亿元的优势领先；2022年华润反超48.27亿元后持续领先，差距逐年拉大。
华润置地构建了开发销售、经营性不动产收租、轻资产管理三大协同业务模式。2025年，其经常性业务收入432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额的15.4%，核心净利润贡献占比达51.8%。以购物中心为核心的经营性不动产收租业务净利润达98.7亿元，同比增长15.2%；华润万象生活核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。
中海地产则仍以高权益拿地和房地产开发为主业，业务结构相对单一。2025年权益销售额居行业第一，但毛利率已从2023年的20.32%降至15.5%。签约销售额2512.3亿元、销售面积1056万平方米，这些数字并没有有效转化为利润。商业物业业务收入72亿元，体量相对较小。
从业务结构看，华润置地的不动产收租和轻资产管理对开发业务形成互补。其开发业务毛利率降至15.5%，经营性不动产收租业务毛利率升至71.8%，万象生活毛利率增至35.5%。中海的商业运营业务体量较小，对开发业务的下滑对冲有限。
中指研究院企业研究总监刘水表示，经营性业务成为华润置地利润压舱石，经营性业务利润占比显著提升，有效对冲了开发业务毛利率下行的压力。
至于保利发展，归母净利润表现与前两者差距更为明显。2021年至2025年，保利发展归母净利润分别为273.88亿元、183.47亿元、120.67亿元、50.01亿元及10.35亿元，不仅体量上远低于华润置地和中海，而且呈直线下滑态势。2025年初，保利发展提出“重塑新保利发展、三大主业齐头并进”的战略，当年不动产经营收入51.4亿元。但横向对比华润置地和中海，这个体量仍有不小的差距。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，业务结构对房企净利润增长具有显著影响。从当前行业现状来看，若房企能实现住宅开发、经营性物业、服务业及轻资产这四大业务同步增长，其利润水平有望保持领先；若仅依赖单一业务增长，将难以与业务布局均衡的企业竞争；而若单一业务较强但其他业务严重亏损，则会拖累主业发展，降低企业抗风险能力、整体竞争力及品牌影响力。
拿地：中海千亿补仓，保利大额计提“还旧账”
在商业运营和不动产经营业务还撑不起业绩的情况下，中海和保利发展选择了一个更直接的办法——增加土地储备。
2025年，保利发展拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；中海新增土地储备总地价1186.9亿元，新增总建筑面积499万平方米；华润置地新增土地储备总地价916.6亿元，新增总计容建筑面积339万平方米。
谢逸枫表示，保利发展持续扩充土地储备，一方面是企业自身去库存与销售回款能力能够匹配投资节奏；另一方面则是企业现金流储备充裕。反观华润置地拿地节奏有所放缓，则是因为企业发展重心更多倾斜于商业持有、轻资产运营及物业服务领域；同时不排除其短期以去库存、缩减资金支出为主，以此为后续多元化业务转型蓄力。
增加土地储备是一把双刃剑：既能支撑未来销售额，也可能在行业调整期成为利润的拖累。保利和中海都选择了补仓，但保利还多了一件事要做——还旧账。
披露2025年财报的同时，保利发布了计提房地产项目减值准备的公告。全年计提减值准备约69.58亿元，其中存货跌价准备54.42亿元，长期股权投资减值准备10.15亿元，其他应收款减值准备5.01亿元。这笔计提直接减少了归母净利润约44.47亿元。若将这部分影响还原，其2025年归母净利润规模与2024年基本持平。
为什么会有这么大额的计提？保利方面点名了几个项目：佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇。以温州滨江云谷为例，该地块于2021年4月经过291轮竞价，由保利发展与招商局组成的联合体以65亿元竞得，溢价率29.97%。这个项目定位为纯大平层豪宅，在行业调整期内入市，全程去化缓慢；一期交付前去化率约70%，后期只能通过降价清理尾盘。当年抢地有多猛，如今填坑就有多疼。
谢逸枫表示，资产减值对房企而言，主要短期影响企业股价、资产价值及整体资产规模，该类负面影响并不具备长期性，多为阶段性冲击。
严跃进表示，保利发展、中海为补充开发规模仍在增加土储，但需警惕高价追高风险，保利发展2025年大额减值即警示后续利润侵蚀与扩张空间压缩；华润置地则坚持平缓拓展与项目质量管控，体现从规模导向转向效益导向的理性策略。
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上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在房地产行业深度调整周期内，保利与中海因长期依赖开发销售模式、商业体量有限，导致营收持续承压，而华润凭借开发、经营性不动产与轻资产三大业务的互补对冲，实现了连续三年营收正增长及更高的利润稳定性，差距收窄趋势将延续，行业竞争正从规模转向运营质量。
2025年，华润置地归母净利润254.18亿元，同比微降0.45%。中海归母净利润126.91亿元，不足华润的一半。回到2021年，中海曾以77.54亿元的优势领先；2022年华润反超48.27亿元后持续领先，差距逐年拉大。
华润置地构建了开发销售、经营性不动产收租、轻资产管理三大协同业务模式。2025年，其经常性业务收入432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额的15.4%，核心净利润贡献占比达51.8%。以购物中心为核心的经营性不动产收租业务净利润达98.7亿元，同比增长15.2%；华润万象生活核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。
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从业务结构看，华润置地的不动产收租和轻资产管理对开发业务形成互补。其开发业务毛利率降至15.5%，经营性不动产收租业务毛利率升至71.8%，万象生活毛利率增至35.5%。中海的商业运营业务体量较小，对开发业务的下滑对冲有限。
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2025年，保利发展拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；中海新增土地储备总地价1186.9亿元，新增总建筑面积499万平方米；华润置地新增土地储备总地价916.6亿元，新增总计容建筑面积339万平方米。
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