선전 자오상 하이엔푸, 108세트 분양 90% 소진율
전문가 해설
선전(深深圳)의 부동산 시장이 점차 회복되고 있습니다. 4월 19일, 자오상 하이옌푸가 처음으로 분양을 시작했으며, 108세트가 분양되어 소진율이 90%에 달했습니다. 등록 평균 가격은 약 14.2만 위안/제곱미터이며, 총 가격 범위는 1710만에서 3124만 위안입니다. 201차례에 걸쳐 분양을 신청하여 두 사람이 한 채의 집을 사재기하는 것과 같습니다. 이 프로젝트는 매각 시 선전의 주거용 토지 거래 건당 가격 기록을 갱신하여, 21.55억 위안의 가격으로 부지를 획득했습니다. 프리미엄률은 86.1%이며, 거래 건당 가격은 약 8.4만 위안입니다.
고급 주택의 불티나게 팔리는 것이 시장 신뢰의 '안정제'가 되다. 작년 말, '선전만 沄시' 프로젝트는 개장 첫날 매출이 130억 위안에 달했고, 중신성은 개신위에완이 개장 2시간 만에 매출이 100억 위안을 돌파했으며, 최고 단가는 평방미터당 38만 위안에 이르렀습니다. 그러나 대부분의 프로젝트는 여전히 합리적인 판매를 유지하고 있으며, 일부 프로젝트는 판매를 촉진하기 위해 가격을 인하하고 있습니다.
남산구는 주택 '구형 교환' 소비 쿠폰 정책을 도입하여, 한 채에 최대 5만 위안의 징둥 전자 소비 쿠폰을 보조하여 시민들이 남산에 정착할 수 있도록 돕고 있습니다. 이 조치는 일선 도시 중 최초로 정부 보조금 쇼핑 소비 쿠폰을 발급하는 우대 조치입니다.
고급 주택의 불티나게 팔리는 것이 시장 신뢰의 '안정제'가 되다. 작년 말, '선전만 沄시' 프로젝트는 개장 첫날 매출이 130억 위안에 달했고, 중신성은 개신위에완이 개장 2시간 만에 매출이 100억 위안을 돌파했으며, 최고 단가는 평방미터당 38만 위안에 이르렀습니다. 그러나 대부분의 프로젝트는 여전히 합리적인 판매를 유지하고 있으며, 일부 프로젝트는 판매를 촉진하기 위해 가격을 인하하고 있습니다.
남산구는 주택 '구형 교환' 소비 쿠폰 정책을 도입하여, 한 채에 최대 5만 위안의 징둥 전자 소비 쿠폰을 보조하여 시민들이 남산에 정착할 수 있도록 돕고 있습니다. 이 조치는 일선 도시 중 최초로 정부 보조금 쇼핑 소비 쿠폰을 발급하는 우대 조치입니다.
💡 "가격으로 물량을 교환하는 것"은 개발업자가 집값을 낮추어 신축 주택 판매를 자극하는 전략을 말하며, 단가는 하락하지만 총 판매액은 판매량 증가로 인해 상승할 수 있습니다. 이러한 방식은 시장 회복 초기에 비교적 흔하며, 재고 소진을 가속화하는 데 도움이 됩니다.
21世纪经济报道记者 吴抒颖
深圳楼市正在夯实“回暖”的基础。
4月19日，位于深圳前海桂湾的招商海晏府首次开盘。据招商蛇口发布消息，项目首开推盘108套，去化率达9成，全部为建面约139-194平方米的大户型产品，备案均价约14.2万元/平方米。
这是一个高端住宅项目。公开信息显示，招商海晏府备案总价区间为1710万至3124万元，项目认筹201批，相当于2人抢1套房。
这是深圳楼市当前的缩影之一。自从深圳楼市进入理性周期，高端住宅的成交向来是市场的“定心丸”。这是因为高端住宅具备资产配置的特质，购房者购入的逻辑不仅是居住，更是基于保值增值的需求，进而推动这类产品走出独立的成交曲线。
在高端住宅热销的背景下，深圳官方也有意提振市场信心。4月18日起，深圳市南山区正式推出住房“以旧换新”消费券，单套最高可补贴5万元京东电子消费券，真金白银助力市民安家南山。
深圳楼市正在市场和政策的催生下，发生变化。
热度分化
招商海晏府的热销，在市场的预期之中。在出让之时，招商海晏府项目用地就刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置。
2025年7月14日，深圳前海桂湾片区一宗住宅用地完成出让。这宗地块经过158轮报价后，最终由招商蛇口以21.55亿元的价格摘得，溢价率创下新高，为86.1%，成交楼面价约8.4万元/平方米，成交楼面价超过2015年拍出的宝安区尖岗山地块，刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置，成为深圳新的单价“地王”。
这就是招商海晏府的前身。时隔9个月入市，招商海晏府的定价也让市场对未来产生了积极的预期。可供对比的是，毗邻这一项目的深业云海湾、天健悦湾府此前新房毛坯限价为9.2万元/平方米，而招商海晏府给足了定价空间，最终高价入市并取得良好的销售成绩，符合市场的期待。
过去这一年，深圳高端住宅频现热销场景。
去年12月初，后海核心区的“深圳湾澐玺”项目开盘首日录得130亿元的销售额，一举创下全国单盘单日成交纪录；12月28日，“中信城开信悦湾”开盘，两小时销售额突破100亿元，其中顶复席位开盘1小时即告售罄，最高单价触及38万元/平方米。
高端住宅项目成为深圳楼市热度的“助推器”的同时，深圳多数项目仍然保持理性销售。
据21世纪经济报道记者了解，除了高端项目以外，深圳多数项目目前热度相对平淡，而且有部分项目在“金三银四”的传统销售旺季进一步下调价格促进销售。
例如曾经引发市场关注的幸福城臻园项目，据深圳住建委官方网站发布数据，幸福城臻园项目3栋住宅楼于2026年4月8日取得预售证，是次开盘共推出217套房源。根据市场信息，幸福城臻园项目推出的房源主要为65平方米、82平方米、89平方米的产品，售价从上一期的单价6.5万元降至4.5万元左右。
一位深圳非核心区域的楼盘销售负责人告诉21世纪经济报道记者，“今年小阳春以来，新房的销售表现主要是以价换量为主，我们的项目每周走量其实也不慢，一周8至10套。不过我们今年开年价格就进行了下调，下调幅度在3%-5%不等，所以才能带动销售的稳定增长。而在没有调价的前提下，则可能要上渠道销售进行返佣，最终也会是以价换量的行情。”
激活需求
市场冷热不均，深圳各区也在助力推动新需求的入市。
据深圳市南山区住房和建设局消息，4月18日起，对于卖掉深圳全市范围内的二手房、买南山新房的置换客户，南山区推出“以旧换新”消费券，最高达5万元。这也是一线城市中首个发放政府补贴购物消费券的优惠举措。
除了消费券补贴，南山区还联动企业推出卖房佣金低至1%、活动楼盘最低85折优惠、水电气过户免费代办、置换过渡期租房0佣金等一系列举措，共同组成升级版的“南山换房易”以旧换新活动。
“以旧换新”活动的确促成了成交。据乐有家发布数据，南山区“以旧换新”上线仅3日，便已吸引了超400名有置换需求的业主报名，并有4组“卖旧买新”连环单交易达成。
新房的热度在政策、房企以及购房者的共同努力下，逐渐回稳，二手房的成交也在理性中逐渐平稳复苏，“金三银四”录得良好成交行情。
据深圳贝壳研究院最新监测，深圳二手房市场在4月上旬迎来全面回暖，多组核心成交数据同步飘红，“银四”行情兑现。据深圳贝壳研究院发布数据，4月第二周（4月6日-4月12日），贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长35%，环比增长16%；若将统计口径拉长至4月前12天，二手房签约量同比增长34%，较今年3月同期亦增长12%。
深圳贝壳研究院院长肖小平分析，4月份深圳二手房成交增长，一方面源于清明假期后购房需求的集中兑现，刚需、改善类客群看房及签约节奏明显加快；另一方面也离不开市场预期的稳步修复，购房者对楼市的信心逐渐回升，推动成交效率提升。
在当前的市场环境下，深圳房企也铆足了劲，准备在成交旺季再添一把火。据21世纪经济报道记者获得信息，由华润置地、招商蛇口双央企合作的深圳观潮已经正式取证，首次推售产品为222套建面约143-536平方米住宅，折后均价约14.2万元/平方米。
深圳观潮项目备案价公布即启动冻资，分户型冻资金额300万元、500万元、700万元，目前前期诚意登记超过800组。
有招商海晏府在前，叠加市场热度延续，深圳楼市小阳春行情仍在持续兑现中。
深圳楼市正在夯实“回暖”的基础。
4月19日，位于深圳前海桂湾的招商海晏府首次开盘。据招商蛇口发布消息，项目首开推盘108套，去化率达9成，全部为建面约139-194平方米的大户型产品，备案均价约14.2万元/平方米。
这是一个高端住宅项目。公开信息显示，招商海晏府备案总价区间为1710万至3124万元，项目认筹201批，相当于2人抢1套房。
这是深圳楼市当前的缩影之一。自从深圳楼市进入理性周期，高端住宅的成交向来是市场的“定心丸”。这是因为高端住宅具备资产配置的特质，购房者购入的逻辑不仅是居住，更是基于保值增值的需求，进而推动这类产品走出独立的成交曲线。
在高端住宅热销的背景下，深圳官方也有意提振市场信心。4月18日起，深圳市南山区正式推出住房“以旧换新”消费券，单套最高可补贴5万元京东电子消费券，真金白银助力市民安家南山。
深圳楼市正在市场和政策的催生下，发生变化。
热度分化
招商海晏府的热销，在市场的预期之中。在出让之时，招商海晏府项目用地就刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置。
2025年7月14日，深圳前海桂湾片区一宗住宅用地完成出让。这宗地块经过158轮报价后，最终由招商蛇口以21.55亿元的价格摘得，溢价率创下新高，为86.1%，成交楼面价约8.4万元/平方米，成交楼面价超过2015年拍出的宝安区尖岗山地块，刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置，成为深圳新的单价“地王”。
这就是招商海晏府的前身。时隔9个月入市，招商海晏府的定价也让市场对未来产生了积极的预期。可供对比的是，毗邻这一项目的深业云海湾、天健悦湾府此前新房毛坯限价为9.2万元/平方米，而招商海晏府给足了定价空间，最终高价入市并取得良好的销售成绩，符合市场的期待。
过去这一年，深圳高端住宅频现热销场景。
去年12月初，后海核心区的“深圳湾澐玺”项目开盘首日录得130亿元的销售额，一举创下全国单盘单日成交纪录；12月28日，“中信城开信悦湾”开盘，两小时销售额突破100亿元，其中顶复席位开盘1小时即告售罄，最高单价触及38万元/平方米。
高端住宅项目成为深圳楼市热度的“助推器”的同时，深圳多数项目仍然保持理性销售。
据21世纪经济报道记者了解，除了高端项目以外，深圳多数项目目前热度相对平淡，而且有部分项目在“金三银四”的传统销售旺季进一步下调价格促进销售。
例如曾经引发市场关注的幸福城臻园项目，据深圳住建委官方网站发布数据，幸福城臻园项目3栋住宅楼于2026年4月8日取得预售证，是次开盘共推出217套房源。根据市场信息，幸福城臻园项目推出的房源主要为65平方米、82平方米、89平方米的产品，售价从上一期的单价6.5万元降至4.5万元左右。
一位深圳非核心区域的楼盘销售负责人告诉21世纪经济报道记者，“今年小阳春以来，新房的销售表现主要是以价换量为主，我们的项目每周走量其实也不慢，一周8至10套。不过我们今年开年价格就进行了下调，下调幅度在3%-5%不等，所以才能带动销售的稳定增长。而在没有调价的前提下，则可能要上渠道销售进行返佣，最终也会是以价换量的行情。”
激活需求
市场冷热不均，深圳各区也在助力推动新需求的入市。
据深圳市南山区住房和建设局消息，4月18日起，对于卖掉深圳全市范围内的二手房、买南山新房的置换客户，南山区推出“以旧换新”消费券，最高达5万元。这也是一线城市中首个发放政府补贴购物消费券的优惠举措。
除了消费券补贴，南山区还联动企业推出卖房佣金低至1%、活动楼盘最低85折优惠、水电气过户免费代办、置换过渡期租房0佣金等一系列举措，共同组成升级版的“南山换房易”以旧换新活动。
“以旧换新”活动的确促成了成交。据乐有家发布数据，南山区“以旧换新”上线仅3日，便已吸引了超400名有置换需求的业主报名，并有4组“卖旧买新”连环单交易达成。
新房的热度在政策、房企以及购房者的共同努力下，逐渐回稳，二手房的成交也在理性中逐渐平稳复苏，“金三银四”录得良好成交行情。
据深圳贝壳研究院最新监测，深圳二手房市场在4月上旬迎来全面回暖，多组核心成交数据同步飘红，“银四”行情兑现。据深圳贝壳研究院发布数据，4月第二周（4月6日-4月12日），贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长35%，环比增长16%；若将统计口径拉长至4月前12天，二手房签约量同比增长34%，较今年3月同期亦增长12%。
深圳贝壳研究院院长肖小平分析，4月份深圳二手房成交增长，一方面源于清明假期后购房需求的集中兑现，刚需、改善类客群看房及签约节奏明显加快；另一方面也离不开市场预期的稳步修复，购房者对楼市的信心逐渐回升，推动成交效率提升。
在当前的市场环境下，深圳房企也铆足了劲，准备在成交旺季再添一把火。据21世纪经济报道记者获得信息，由华润置地、招商蛇口双央企合作的深圳观潮已经正式取证，首次推售产品为222套建面约143-536平方米住宅，折后均价约14.2万元/平方米。
深圳观潮项目备案价公布即启动冻资，分户型冻资金额300万元、500万元、700万元，目前前期诚意登记超过800组。
有招商海晏府在前，叠加市场热度延续，深圳楼市小阳春行情仍在持续兑现中。